新《安徽省物業(yè)管理條例》問答
1.新《條例》是如何規(guī)定物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和屬地政府職責的?
答:第五條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,履行以下職責:
(一)擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(二)依照職權(quán)制定物業(yè)服務質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范;
(三)指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動;
(五)監(jiān)督、管理專項維修資金;
(六)建立物業(yè)管理誠信檔案制度;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質(zhì)監(jiān)、人防等部門,應當按照各自的職責,相互配合,做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責:
(一)指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉;
(二)指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;
(三)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關(guān)系,調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;
(四)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接;
(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。
居民委員會、村民委員會應當予以協(xié)助和配合。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為,促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量和水平。
2.新《條例》是如何規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務的?
答:第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利:
(一)提議召開業(yè)主大會會議,參加業(yè)主大會會議,提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(二)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;
(三)推選業(yè)主代表,并享有被推選權(quán);
(四)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利,監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(五)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(四)按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用;
(五)配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
3.新《條例》規(guī)定符合什么條件應當召開首次業(yè)主大會會議?如何召開?
答:第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的,建設(shè)單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋等建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)服務用房配置確認資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下,成立業(yè)主大會會議籌備組?;I備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成,人數(shù)應當為單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦,所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?;I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關(guān)工作。
符合首次業(yè)主大會會議召開條件,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi),將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。
4.新《條例》對業(yè)主委員會委員的條件和業(yè)主委員會的職責有何規(guī)定?
答:第二十六條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;
(五)身體健康,具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間;
(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。
第二十七條 業(yè)主委員會履行以下職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況,報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
5.新《條例》規(guī)定新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合什么條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)?
答:第四十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):
(一)水、電納入城市管網(wǎng),安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業(yè)服務用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;
(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應管網(wǎng)連接,并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;
(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);
(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè),并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(八)建筑物及其配套設(shè)施的標志標識完整、清晰;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十三條 對新建住宅物業(yè),設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當對本條例第四十二條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題,責令建設(shè)單位限期整改。
綜合查驗結(jié)果和整改情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第五十一條 新建物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位,應當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。
6.新《條例》對物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務是如何規(guī)定的?
答:第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權(quán)利:
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定,對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理;
(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取服務費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務:
(一)按照物業(yè)服務合同約定,提供物業(yè)服務;
(二)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務費收支情況;
(三)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督,定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進和完善服務;
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務,開展社區(qū)文化活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
7.業(yè)主可以以沒有實際入住或房屋空置不交物業(yè)服務費嗎?
答:第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務費由業(yè)主承擔;未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),物業(yè)服務費由建設(shè)單位承擔。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi),業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的,以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準。
8.新《條例》規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有哪些禁止行為?
答:第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途;
(五)擅自改變房屋外觀;
(六)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;
(八)損壞公共綠化及其附屬設(shè)施;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;
(十)違反規(guī)定停放車輛;
(十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物;
(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當制止。制止無效的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法處理。
第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的,應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
9.新《條例》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,是如何規(guī)定的?
答:第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業(yè)主要求承租的,建設(shè)單位不得拒絕。
10.新《條例》對應急使用維修資金的情況有何規(guī)定?
答:第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一,需要使用專項維修資金的,由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應急處置方案,或者物業(yè)服務企業(yè)提出建議,經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意,并報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后,直接申請使用:
(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)消防設(shè)施損壞的;
(四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產(chǎn)安全的;
(五)樓體外立面有脫落危險的;
(六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產(chǎn)安全的;
(七)二次供水設(shè)施損壞的;
(八)其他危及房屋安全的情形。
應急維修費用應當向業(yè)主公示,并從相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
11.新《條例》如何規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等單位管理責任的?
答:第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,應當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理,專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任,有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的,按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后,業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的,專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。
12.什么是自用設(shè)備?什么是自用部位?什么是共用部位?什么是共用設(shè)施設(shè)備?
答:“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi),由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;
“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi),由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);
“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;